Quy định tách thửa tối thiểu 80m2: Siết chặt quy hoạch hay “chặn đứng” nhu cầu an cư của dân?

Quy định mới yêu cầu diện tích tối thiểu khi tách thửa phải đạt 80m2 (tại một số khu vực ngoại thành) đang trở thành “hòn đá tảng” đè nặng lên nhiều gia đình. Giấc mơ chia đất cho con hay bán bớt một phần để trang trải cuộc sống bỗng chốc trở nên xa vời. Liệu có giải pháp nào hài hòa giữa bài toán quản lý đô thị và nhu cầu chính đáng của người dân?

Nỗi niềm người dân: Đất có mà không thể chia

Phản ánh của cử tri gần đây (đặc biệt tại Hà Nội sau khi Quyết định 61/2024/QĐ-UBND có hiệu lực) cho thấy sự bất cập lớn. Trước đây, nhiều khu vực cho phép tách thửa ở mức 40-60m2, phù hợp với quỹ đất của đại đa số hộ gia đình.

Tuy nhiên, khi con số này được nâng lên 80m2, nhiều tình huống “dở khóc dở cười” đã nảy sinh:

• Cha mẹ không thể chia đất cho con: Một gia đình sở hữu mảnh đất 120m2, muốn chia đôi cho 2 người con (mỗi người 60m2) để ra ở riêng. Theo quy định cũ thì được, nhưng với quy định mới (tối thiểu 80m2), mảnh đất này trở thành “bất khả xâm phạm”.

• Bế tắc tài chính: Nhiều hộ dân gặp khó khăn, muốn cắt bán 50-60m2 để trả nợ hoặc chữa bệnh nhưng không thể thực hiện thủ tục tách sổ, dẫn đến việc phải bán “chui” giấy tay rủi ro hoặc chấp nhận bế tắc.

Góc nhìn quản lý: Nỗi lo “băm nát” đô thị

Phải thừa nhận rằng, việc siết chặt diện tích tách thửa xuất phát từ một thực tế nhức nhối: nạn “đầu cơ trục lợi”. Thời gian qua, giới đầu cơ đã gom đất lớn, xẻ nhỏ thành những lô “chuồng cọp” 30-40m2 để bán, tạo nên những khu dân cư nén, đường đi nhỏ hẹp, thiếu hạ tầng, PCCC không đảm bảo và làm biến dạng quy hoạch chung. Con số 80m2 được đưa ra như một “hàng rào kỹ thuật” để ngăn chặn tình trạng này, hướng tới một bộ mặt đô thị khang trang hơn.

Bất cập từ cách áp dụng “cào bằng”

Vấn đề nằm ở chỗ quy định đang được áp dụng khá cứng nhắc. Việc đánh đồng nhu cầu tách thửa để kinh doanh (phân lô bán nền) với nhu cầu tách thửa để thừa kế, tặng cho (trong nội bộ gia đình) là chưa hợp lý.

• Người dân sinh sống lâu đời tại địa phương thường có quỹ đất cha ông để lại, nhu cầu chia tách là nhu cầu dân sinh thực tế.

• Việc nâng chuẩn lên quá cao khiến thị trường bất động sản phân khúc bình dân bị “đóng băng”, người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận đất đai giá rẻ.

Giải pháp nào để gỡ rối?

Thay vì cấm đoán bằng các con số cơ học, các chuyên gia cho rằng cần sự linh hoạt:

• Phân loại đối tượng: Cần có cơ chế mở cho các trường hợp tách thửa do thừa kế, tặng cho giữa cha mẹ và con cái, anh chị em ruột.

• Quy hoạch chi tiết: Thay vì siết diện tích, hãy siết chặt quy hoạch về hạ tầng. Nếu mảnh đất sau khi tách vẫn đảm bảo mặt tiền, đường vào đủ rộng, hạ tầng đủ chuẩn thì nên cho phép, dù diện tích có thể nhỏ hơn 80m2 một chút.

Quy hoạch là câu chuyện trăm năm, nhưng an cư là câu chuyện trước mắt. Cơ quan chức năng cần sớm có những hướng dẫn tháo gỡ, tránh để quy định hành chính trở thành rào cản tước đi quyền định đoạt tài sản hợp pháp và nhu cầu sống cơ bản của người dân.